2022-09-01

Таны үл хөдлөх хөрөнгө зарагдахгүй байгаа 5 шалтгаан

Худалдах гэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний статус “хүлээгдэж байна” гэж өөрчлөгдвөл худалдан авахаар сонирхож буй талын саналыг худалдаж буй тал хүлээн авсан гэсэн үг юм. Хэдийгээр талууд бүх нөхцлүүдээ хэлэлцэн тохирсон ч бүтэлгүйтэх үе тохиолддог. Зах зээл маш идэвхитэй байсан ч хэд хэдэн хүчин зүйлээс шалтгаалан хүлээгдэж буй гүйлгээ бүтэлгүйтдэг. Бид сайтар судалсны үндсэн дээр дараах 5 гол шалтгаануудыг толилуулж байна. Хэрэв та эдгээрийг урьдчилан төлөвлөн бэлдэж чадвал бүтэлгүйтлээс урьдчилан сэргийлэх боломжтой. 

1. Худалдан авагч бодлоо өөрчилдөг

Өөртөө эргэлзэх нь хүн бүхэнд тулгардаг энгийн зүйл билээ. Ялангуяа өндөр үнийн дүнтэй зүйл худалдан авах гэж буй бол бүр их эргэлзээ төрөх нь дамжиггүй. Худалдан авагч бодлоо өөрчлөх нь гүйлгээ бүтэлгүйтэх хамгийн түгээмэл шалтгаан юм.  

Хэрэв зах зээл дээр эрэлттэй хөрөнгө гарч ирэн олон хүн сонирхож буй үед боломжит худалдан авагчид шууд худалдан авах санал тавихаас өөр аргагүй байдалд хүрдэг. 

Ихэнхи гэвэл ихэнхи худалдан авагчид худалдан авах саналдаа үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой тодорхой нөхцлүүд тавьдаг ба эдгээр нөхцлүүдийг биелүүлэх хугацаанд тэд бодлоо өөрчлөх магадлал өндөр. Харин худалдан авах гэрээнд гарын үсэг зурсны дараа бодлоо өөрчилвөл байдал маш төвөгтэй болдог. Сүүлийн мөчид бодлоо өөрчилдөг хүмүүс нилээдгүй бөгөөд ингэснээр хоёр талуудад ихээхэн хохирол учрах ба хуулийн хариуцлага ч хүлээх магадлалтай. 

2. Худалдан авагч тал санхүүжилт авах боломжгүй байх

Хэрэв та технологийн салбарын тэрбумтан биш л бол үл хөдлөх хөрөнгөө зээлээр авах шаардлагатай болно. Гэвч зээл хүссэн хүн бүрийн зээл гараад байдаггүй. Гэхдээ ихэнхи тохиолдолд худалдан авах саналдаа зээлээр авах нөхцөл тусгасан бол зээл нь бүтэлгүйтсэний дараа барьцаа мөнгөө эргүүлэн авах заалттай байдаг.

Худалдан авагч зээл нь гарах боломжгүйг мэдсэний дараа өөр санхүүжилтийн арга зам хайж эхэлдэг. Худалдааг цааш нь үргэлжлүүлэх нь аль аль талдаа ашигтай учир худалдагч тал хугацаагаа жаахан сунгах нь дээр. Худалдан авагч тал гэнэт их хэмжээний худалдан авалт хийх нь зээлийн хариунд сөргөөр нөлөөлдөг. Гүйлгээ хаагдах хүртэл зээл хүссэн банк өр-орлогын харьцааг байнга хянаж байдаг. Худалдан авагчид зээл хүлээгдэж буй үед өөр зээлийн карт нээхгүй байх, өндөр үнийн дүнтэй зүйл худалдан авахгүй байх гэх мэтээр хүлээцтэй байх нь дээрх эрсдлээс сэргийлэхэд тустай хэмээн үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүд зөвлөж байна. 

3. Үл хөдлөх хөрөнгө шаардлага хангаагүй байх

Маш олон оронд үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авч буй тал тухайн хөрөнгийг мэргэжлийн шалгагчаар шалгуулдаг. Энэ шалгалтаар хэрэв тухайн үл хөдлөх хөрөнгө шаардлага хангаагүй, мэдэгдсэнээс өөр нэмэлт доголдлууд гарч ирвэл тухайн гүйлгээнд сөргөөр нөлөөлдөг. Хэрэв худалдан авагч талын тавьсан нөхцөлд тухайн байшинд шалгалт оруулаад тэнцээгүй бол худалдан авагч тал гэрээгээ цуцлах эсвэл засвар хийлгүүлэхээр хэлцэл хийх эрхтэй. 

“Улсын ипотекийн зээл болон зарим зээлдэгч нар заавал тусгай зөвшөөрөлтэй мэргэжлийн шалгагч нараар шалгуулах нөхцөл тавьдаг. Хэрэв ипотекийн зээл хүссэн үед шалгалтаар шаардлага хангаагүй бол тухайн гэрээ шууд цуцлагддаг” хэмээн Бостон дахь Беркшир Хатавэй Хөүм Сервисийн худалдан авагч талын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Тим Лумна зөвлөж байна.  

Хэрэв худалдан авагч тал тухайн байшинг авахыг үнэхээр их хүсч байгаа бол хоорондоо эвтэйхэн хэлэлцэж шийдвэрлэж болно. Мэргэжилтэн авчран байшинд шаардлагатай засвар хийлгэхийг худалдаж буй талтай тохиролцох боломжтой. Мөн үл хөдлөх хөрөнгийн даатгалыг худалдагч талаар төлүүлэх боломжтой. 

4. Худалдан авагч одоогийн амьдарч буй хөрөнгөө зараагүй байгаа

Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах саналд өөрийн одоогийн амьдарч буй байшингаа зарсны дараа гэрээ хийх нөхцөл оруулж болдог. Тиймээс хэрэв худалдан авагч тал хугацаандаа өөрийн байшингаа зарж чадахгүй бол шинэ худалдаа цуцлагдах эсвэл хойшлох магадлалтай.

Үүнээс сэргийлэхийн тулд байшингаа зарах хугацаа болон шинэ байшин худалдан авах хугацаагаа тохируулах хэрэгтэй. Хэрэв өөрийн одоогийн байшин нь зарахад бэлэн, үнийг нь оновчтой тавьсан бол хурдан зарагдах нь зайлшгүй тул энэ хооронд өөр газраас түр зээл авах боломж байдаг. 

5. Тухайн хөрөнгийн үнэлгээ худалдан авах гэж буй үнээс бага байх

Зээлдэгч тухайн үл хөдлөх хөрөнгө дээр хүсч буй зээлийн дүн бодит эсэхийг шалган хөрөнгийн үнэлгээ хийлгэнэ гэдгийг худалдан авагч болон худалдагч талууд бүгд мэддэг. Гэвч зарим таагүй тохиолдлуудад худалдан авах гэж буй үнийн дүнгээс бага үнэлэгддэг. Энэ тохиолдолд худалдан авагч зөрүүг өөрөөсөө гаргах эсвэл худалдан авахаас татгалзах шийдвэр гаргахад хүндрэлтэй байдаг. 

“Худалдагч тал ихэнхидээ худалдан авагч талд зөрүүг нь өөрөөсөө гаргах санал тавьдаг ба энэ нь зөрүүний хэмжээ болон тухайн хөрөнгийн ирээдүйн үнэ цэнээс ихээхэн хамаарна.  Зарим хүмүүс бага зэргийн зөрүүг өөрөөсөө гаргахыг зөвшөөрдөг ба үнэ цэнэ нь хэдхэн сарын дотор өсч төлсөн дүнг нь нөхчихдөг. Үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтэн Коггинсийн үзэж буйгаар $10,000 хүртэлх үнийн зөрүүг төлөхөд боломжийн гэж зөвлөж байна. 

Хэрэв үнэлгээгээр тогтоосон үнэ болон худалдан авах үнийн хооронд хэт их зөрүүтэй бол худалдан авагч гэрээгээ цуцлах нь түгээмэл.