Бүхэлд нь өөрчилж, шинэчилсэн орон сууцнаас татгалзах хүн маш ховор. 70-аад оны үеэ элээсэн хуучин байшинг орчин үеийн мөрөөдлийн байшин болгон хувиргаж, үнийг нь 2 дахин өсгөдөг ТВ шоу нэвтрүүлгүүд олон байдаг бөгөөд маш их хандалттай байдаг.
Гэвч үл хөдлөх хөрөнгөд засвар хийн, сайжруулж ашиг олох хэр амархан бэ? Калифорниа дахь RE/MAX Top Producers оффисийн эзэмшигч болон үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтэн Кристиан Фуэнтэс хэлэхдээ тэрээр карьерийнхаа туршид 400 гаран хөрөнгийг засвар хийн үнэ цэнийг нь өсгөн зарсан бөгөөд байшинг нь худалдахаар гэрээ хийж буй үйлчлүүлэгчдээ мөн засвар хийн үнэ цэнийг нь өсгөж зарахыг зөвлөдөг.
“Эрэлт давамгайлсан, нийлүүлэлт давамгайлсан аль ч зах зээл дээр байсан засвар хийх маш чухал. Засвар хийж сайжруулснаар тухайн хөрөнгийг танилцуулах үед худалдан авагчдад илүү таалагдах бөгөөд үнэ цэн нь өсөх нь дамжиггүй. Худалдан авагчдын хувьд анхны сэтгэгдэл худалдан авах шийдвэрт болон санал болгох үнэнд хамгийн их нөлөө үзүүлдэг” хэмээн Фуэнтэс ярилцлагадаа дурджээ.
Гэвч алх хадаасаа авахаасаа өмнө үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтэнтэй ярилцахыг зөвлөж байна. Үл хөдлөх хөрөнгө болон зах зээлээс шалтгаалан хийх засвар шалтгаалах тул мэргэжлийн агент танд ямар засал хамгийн өндөр өгөөжтэй байх, эсвэл бүр одоо байгаагаар нь зарсан нь дээр эсэхийг маш нарийн тооцоолж өгөх болно. Бүр цаашлаад танд ямар өнгөөр ханаа будах, ямар шал сонгох гэх мэт борлуулалтанд хамгийн сайнаар нөлөөлөх зөвлөмжийг өгнө.
Шууд зарах уу эсвэл засвар хийх үү гэдгээ шийдэхээс өмнө үл хөдлөх хөрөнгийн туршлагатай мэргэжилтнээс дараах асуултуудыг асуугаарай.
1. Хөрөнгийн үнэ цэнд томоохон нөлөө үзүүлэх энгийн засварын санаа байна уу?
Гэрийн засвар гэхээр нүсэр зүйл бодох хэрэггүй. Хамгийн эхлээд худалдан авагчид ч мөн адил нүүж орохоосоо өмнө өөрсдийн хүссэнээр засвар хийнэ гэдгийг бодолцох хэрэгтэй.
Фуэнтэс үйлчлүүлэгчдээ “Их мөнгө заралгүйгээр анхны сэтгэгдлийг сайхан үлдээх л засал хий” гэж зөвлөдөг гэжээ. Хурдан бөгөөд энгийн заслуудад хаалгануудын бариулуудаа өөрчлөх, угаалтуураа сүүлийн үеийн трэнд өнгө болох хар эсвэл алтлаг болгон шинэчлэх зэрэг орно. Мөн гэрэлтүүлэгээ солих нь амархан бөгөөд зардал багатай.
“Жижиг заслууд томоохон өөрчлөлтийг авчрах хүчтэй бөгөөд байшинг үзэж буй хүмүүст байшинг илүү сайхан харагдуулах боломжтой” хэмээн Фуэнтэс өгүүлжээ.
Бүр илүү өөрчлөлтийг авчрахыг хүсвэл завсрын болон орчин үеийн трэнд болж буй өнгөөр гол хана болон өрөөнүүдийнхээ ханыг будсанаар байшинг тэр чигт нь өөрчлөх хүчтэй.
Жишээлбэл Фуэнтэс саяхан хуучны 80-аад оны тоосгон ил зуухтай байшинг худалдахаар гэрээ хийжээ. Өрөөг орчин үеийн болгохын тулд байшингийн эзэнд тоосгыг нь цагаанаар будаж, дээр зохицхуйц модон хүрээ хийхийг зөвлөжээ.
“$300 хүрэхгүй хэмжээний засвар хийснээр, бид уг ил галын хэсгийг тухайн башйингийн гол хэсэг болгож чадсан. Тэр байшинг анх зарагдах үнээс нь $50,000-р илүү зарсан юм” хэмээн Фуэнтэс жишээ татлаа.
2. Ямар засвар хамгийн өндөр өгөөжтэй байдаг вэ?
Шинэ тоног төхөөрөмж болон будаг ихэнхи үл хөдлөх хөрөнгийг зах зээлд гаргахад хангалттай байдаг ч гал тогоо болон угаалгын өрөөний заслыг гүйцдэггүй. Эдгээр засварууд тухайн байшингийн хэмжээнээс шалтгаалан арай үнэтэй тусах магадлалтай ч эргээд зарах үнэд хамгийн өндөр нөлөөг үзүүлдэг. Хэрэв гал тогоогоо шинэчлэх мөнгө байгаа бол яагаад хийж болохгүй гэж? Энэ танд үл хөдлөх хөрөнгөө хурдан, хамгийн өндөр үнэ цэнээр зарах боломжийг олгох болно хэмээн Фуэнтэс мэргэжилтэн зөвлөж байна.
Засварын хөрөнгө оруулалтын өгөөж нь үл хөдлөх хөрөнгө бүрт өөр өөр байх ба худалдаж буй эздүүд үнэ цэнд хэрхэн нөлөөлөх талаар маш болгоомжтой тооцоолох хэрэгтэй. Гэвч ерөнхийдөө байшингаа зарсны дараа засварт гаргасан зардлаа нэг дахин нугалсан маш олон жишээ бий.
Хамгийн түгээмэл хийгддэг гал тогооны заслуудад плитаг шинэчлэх, текэнд өөрчлөлт оруулах болон тавцанг солих зэрэг ордог.
Гал тогооны тавилгуудын тавцанг солиход ямар амархан, хямдхан гэдгийг ихэнхи хүмүүс мэддэггүй. Хэрвээ та хуучин плита болон тавцантай бол чулуун эсвэл бүр хиймэл чулуун тавцангаар солиулж болох юм.
ӨМНӨ
ДАРАА
ӨМНӨ
ДАРАА
3. Засвар хийх зардлаа яах вэ?
Монгол улсад арилжааны банкууд орон сууцны засвар, тохижилтын зээлийн үйлчилгээ байдаг тул та өөрийн харилцагч банкныхаа зээлийн мэргэжилтнээс эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнээс лавлаарай. Жишээ болгон Худалдаа Хөгжлийн Банкны орон сууцны тохижилтын зээлийн мэдээллийг оруулж байна.
Амьдран сууж буй орон сууц болон хувийн орон сууцанд засвар үйлчилгээ хийх, нөхцөл сайжруулах, тавилга худалдан авч орон сууцаа бүрэн тохижуулах зориулалтаар энэхүү зээлийг авах боломжтой.
*- Хэрэв та ХХБ-наас орон сууцны зээл авахаар төлөвлөж байгаа бол энэхүү зээлийг орон сууцны зээлийн хүүтэй ижил нөхцөлтэй авах боломжтой. (Төрөөс хэрэгжүүлж буй хөнгөлттэй орон сууцны зээлтэй харилцагчдад энэхүү хүүний хөнгөлөлт хамаарахгүй)
- Хэрэв та одоо ХХБ-нд орон сууц эсвэл хувийн орон сууцны зээлийн үлдэгдэлтэй бөгөөд засвар хийх, тавилга худалдан авахаар төлөвлөж байгаа бол энэхүү зээлд хамрагдах боломжтой.
Зээлийн бодит өртөг :18.1%-16.90%
ТАВИГДАХ ШААРДЛАГА:
ТАВИГДАХ ШААРДЛАГА:
• Монгол улсын иргэн байх;
• 21-ээс дээш настай байх;
• Одоогийн ажиллаж буй байгууллагадаа 1-ээс доошгүй жил тогтвортой ажилласан байх;
• Хувиараа бизнес эрхлэгчид 1-ээс доошгүй жил үйл ажиллагаа явуулсан байх;
• Бусад Банкууд, ББСБ, ХЗХоршоодод хугацаа хэтэрсэн болон чанаргүй зээлийн өргүй байх.
Доорх бичиг баримтыг эх хувиар авчирна. Үүнд:
• Зээлийн өргөдөл (Банкны салбараас эсвэл ЭНД дарж татаж авна уу.)
• Иргэний үнэмлэх (эх хувь)
• 1 хувь цээж зураг
• Ажил олгогч байгууллагын ажилласан жил болон цалингийн хэмжээг заасан тодорхойлолт (Тодорхойлолт нь 30 хоногийн хугацаанд хүчинтэй байна)
• Хөдөлмөрийн гэрээ
• Өрхийн орлого болон бизнесийн орлогыг баталгаажуулах баримт бичиг
• Банк, ББСБайгууллагад зээлийн өртэй бол зээл, барьцааны гэрээ, зээлийн дансны хуулга
• Барьцаанд тавих хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ
• Судалгааны явцад шаардагдах бусад баримт бичгүүд
Доорх бичиг баримтыг банкны салбарт хурууны хээгээ уншуулан ХУР системээс авах боломжтой, эсвэл эх хувиар авчирч болно.
• Оршин суугаа хорооны тодорхойлолт эсвэл төрийн үйлчилгээний цахим машины тодорхойлолт; (Тодорхойлолт нь 30 хоногийн хугацаанд хүчинтэй байна)
• Гэрлэлтийн гэрчилгээний хуулбар эсвэл гэрлэсэн эсэх лавлагаа
• Төрийн үйлчилгээний цахим машинаас авсан нийгмийн даатгалын шимтгэл төлөлтийн талаарх тодорхойлолт.
• Зээлийн барьцаанд тавигдсан эсэх талаарх үл хөдлөх хөрөнгийн лавлагаа
ДААТГАЛ:
Орон сууцны зээлийн гэрээ дуусгавар болтол зээлээр санхүүжүүлсэн орон сууц болон, зээлдэгчийн амь насыг болзошгүй эрсдлээс даатгуулна.