Статистикийн төв газрын судалгаагаар Монгол улс маань нийт 3,5 сая орчим хүн амтай бөгөөд 2041 он гэхэд 4 сая хүрнэ гэнэ. Хамгийн их хүн ам төвлөрсөн хот болох нийслэл хотод маань одоогийн байдлаар 411,420 өрх амьдарч байна. Үүнээс дөнгөж тал нь буюу 199 мянган өрх орчин үеийн шаардлагыг хангасан орон сууцанд амьдардаг. Гэрт 91 мянган өрх, хашаа байшинд 112 мянган өрх амьдарч байгаа бөгөөд эдгээр иргэд дараагийн жилүүдэд цэвэр бохир усны шугамд холбогдсон, дэд бүтцээ шийдсэн орон сууцнуудад нүүж орох буюу одоо байгаа нөхцөлөө сайжруулах шаардлагатай.
Цэвэрлэх байгууламж буюу ариутгах татуургын шугам сүлжээнд холбогдоогүй өрхийн тоо гэхэд л 207 мянга байгаа билээ.
Ипотекийн зээл
Орон сууцны ипотекийн зээл гэдэг нь бүрэн баригдаж дуусаж ашиглалтад орж үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээгээр баталгаажсан, орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө барьцаалсан зээл бөгөөд бага, дунд орлоготой иргэдээ орон сууцтай болгохыг дэмжих зорилгоор 2013 оноос хэрэгжүүлж эхэлсэн байдаг.
Банкнуудын ипотекийн зээлийн нийт үлдэгдэл 11 сарын байдлаар 5.58 их наяд төгрөг байгаа ба энэхүү үлдэгдлийн 51.5%-ийг МИК-д шилжсэн зээл эзэлж байна.
Нийт олгогдсон зээлийн 44% буюу ихэнхийг 40-60 м кв хэмжээтэй орон сууц эзэлдэг бол 25%-ийг 40-с доош м кв тай байрнууд эзэлж байна. Харин зээлдэгчдийн 43%-ийг буюу ихэнхийг нь 25-35 настай залуус эзэлдэг юм. Орлогын хувьд сарын 1-с 2 сая төгрөгийн орлоготой иргэд нийт зээлдэгчдийн 42%ийг бүрдүүлдэг байна.
2013 оноос хойш авч үзвэл жил бүр дунджаар төрөөс 12,500 орчим хүнд ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг олгож байна. Сүүлийн жилүүдэд эх үүсвэрийн дутагдалтай байдлаас шалтгаалан шаардлага хангасан бүх өрхүүдэд зээлийг шаардлагатай хугацаанд нь олгож чадахгүй байгаа ч төрөөс иргэдээ илүү дэмжих зорилгоор 2021 онд 6% ийн зээлийн багцыг санал болгож эхэлсэн нь олон мянган өрхүүдэд том боломжийг олгосон билээ.
Эрүүл мэндээ хамгаалж, эдийн засгаа сэргээх 10 их наядын цогц хөтөлбөр
Дэлхий даяар пандемик нөхцөл байдлын үеэр эдийн засагт хүндхэн сорилт тулгарч эрүүл мэндийн салбар төдийгүй нийгэм, эдийн засагт олон хүндрэл, бэрхшээл тулгарсан билээ. Цар тахлын дараах эдийн засгийн суурийг бэлдэж, эргэн сэргэлтийг дэмжихээр Монгол улс ч мөн “Эрүүл мэндээ хамгаалж, эдийн засгаа сэргээх 10 их наядын цогц төлөвлөгөө” г засгийн газраас хэрэгжүүлж 3 төрлийн зээл буюу ажлын байрыг дэмжих 3 хувийн хүүтэй зээл, Монголбанкны репо санхүүжилт, орон сууцны ипотекийн зээлийг хэрэгжүүлжээ.
Энэхүү санхүүжилтийн хүрээнд ипотекийн зээлд 2 их наяд төгрөгийг зарцуулсан байна.
Инфляц 13% хүрлээ
Инфляц гэдэг нь ард иргэдийн хэрэглээний сагсыг бүрдүүлж буй гол нэрийн бараа үйлчилгээний үнийн ерөнхий түвшин өсөхийг хэлэх бөгөөд энэ түвшин 2021 оны 4-р улиралд 2012 оноос хойших хамгийн өндөр түвшинд буюу 13%-д хүрчээ. Хамгийн их үнэ өссөн бүтээгдэхүүнээр бензин 47,5%-р тэргүүлж байгаа бол хүнсний гол нэрийн бүтээгдэхүүнүүд 21% өссөн байна.
Орон сууцны үнийн өсөлтөд юу нөлөөлж байна вэ?
Орон сууцны зах зээлийг нийтээр нь авч үзвэл 15,3 %-р өсөөд байгаа юм. Хэрэглэгчдийн зүгээс хамгийн их эрэлттэй байдаг 1-с 2 өрөө байранд 40% үнэ өсөөд байгаа юм. Энэхүү үнийн өсөлтөд хамгийн ихээр нөлөөлсөн зүйл бол барилгын материалын үнийн өсөлт бөгөөд энэхүү өсөлт харамсалтай нь 2022 онд ч мөн үргэлжлэх хандлагатай байгааг шинжээчид дурдсаар байгаа юм. Доорх графикаас та бүхэн гол барилгын материалуудын үнэ өнгөрсөн нэг жилийн хугацаанд хэрхэн өөрчлөгдсөнийг харах боломжтой. Ялангуяа барилгын үндсэн хийцийг бүрдүүлэгч арматурын үнэ 1,7 сая төгрөгөөс 3 сая төгрөг болж өсжээ.
Барилгын өртгийн индекс 2019 оны 1-р улиралд 11,9 байсан бол 2021 оны 3-р улиралд 35,4 болтлоо. өссөн байна. Арматур нийт барилгын төсөв өртгийн 23% ийг эзэлдэг бол цемент 19,7% ийг эзэлдэг. Цаашдаа бид эх орондоо үндэсний үйлдвэрлэлийг илүү хөгжүүлж барилгын үндсэн материалуудыг Монголдоо үйлдвэрлэснээр импортын хараат байдлыг багасгаж барилгын өртгийг бууруулах боломжтой.
Одоогийн байдлаар нийт 267 төслийн 52,692 айлын орон сууц захиалга авч байна
Нийслэлийн олон сууцны фонд буюу шинээр ашиглалтад орох төлөвлөгөөтэй нийт орон сууцыг авч үзвэл Хан Уул дүүрэгт хамгийн их буюу 112 төслийн 25,570 айлын төсөл, Баянзүрх дүүрэгт дараагийн буюу 74 төслийн 13,698 айлын төсөл тус тус хэрэгжиж байгаа юм. Өнгөрсөн жил нийт ашиглалтад орох орон сууцнуудын 30 гаруй хувь нь хугацаандаа ашиглалтад орж чадаагүй бол 2022 онд барилгын материалын үнийн өсөлт болон түүхий эд материалын тасалдлаас шалтгаалан төлөвлөснөөс мөн бага тоогоор орон сууцнууд ашиглалтад орох төлөвтэй байгаа юм.
Стандарт зэрэглэлийн орон сууцны 44.55% борлогдож 55.45% хараахан борлогдоогүй байгаа нь хамгийн өндөр үлдэгдэлтэй байгаа бол өндөр зэрэглэлийн орон сууцны борлуулалт 73.01% байгаа нь хамгийн өндөр борлуулалттай байна.
Орон сууцны зах зээл
Тэнхлэг зууч компанийн тайлан тусгагдсанаар 2021 онд 11,361 орон сууцны орон сууцны 43.4% нь орон сууцны анхдагч зах зээл, 47.3% нь орон сууцны хоёрдогч зах зээл, 9.3 нь бэлэглэлийн зах зээлд хөдөлгөөн хийжээ. Анхдагч зах зээлийн орон сууцны хөдөлгөөн өнгөрсөн улирлаас 2.8% буурсан бол өнгөрсөн оны мөн үеэс 56.1% өссөн. Хоёрдогч зах зээлийн орон сууцны хөдөлгөөн өнгөрсөн улирлаас 24.8% буурч, өнгөрсөн оны мөн үеэс 80.4% өссөн байна.
2021.QIV улиралд захиалга авч буй орон сууцны 1 м.кв-ын дундаж үнэ 3,258,853 төгрөгт хүрсэн нь өмнөх улирлаас 3.06%, өмнөх оны мөн улирлаас 19.13% өссөн үзүүлэлттэй байгаа юм.
2021 оны 4-р улиралд алслагдсан дүүргүүдийн дундаж үнэ 24.55% өссөн хамгийн өндөр үзүүлэлттэй байсан бол төвийн дүүргүүд болох Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргүүдийн үнэ өмнөх улирлаас буурсан байна. Өмнөх улиралд ажиглагдаж байснаар стандарт зэрэглэлийн орон сууцны үнэ бусад зэрэглэлийн орон сууцнаас өсөлттэй байгаа нь хэвээр байна
Улаанбаатар хотод буй захиалга авч байгаа 267 төслийн 52,692 айлын орон сууцны захиалга үргэлжилж буй хугацаагаарх борлуулалтыг авч үзэхэд 48.92% нь борлогдсон, 51.02% хараахан борлогдоогүй байна.
Орон сууцны хоёрдогч зах зээлийн хувьд
2021.QIV улирлын байдлаар 2000 оноос хойш ашиглалтад орсон орон сууцны 1 мкв-ын дундаж үнэ 3,110,932 төгрөг болж өмнөх улирлаас 15.56% өмнөх оны мөн үеэс 53.76% өссөн байна. 4-р улиралд СХД-ийн дундаж үнэ 22.65% өссөн нь хамгийн өндөр өсөлттэй байна.
1 өрөө байрны дундаж үнэ 86.4 сая.төг болсон нь өмнөх улирлаас 14.18%, өнгөрсөн оны мөн улирлаас 39.44% өссөн бол хамгийн өндөр өсөлттэй нь 4 өрөө байр өнгөрсөн улирлаас 24.6%, өнгөрсөн оны мөн улирлаас 51.52% өссөн үзүүлэлттэй байгаа билээ
Ремаксчууд 2021 онд 867 тэрбум төгрөгийн борлуулалттай ажиллалаа
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хамгийн бүтээмжтэй хамт олон Ремаксчууд одоогийн байдлаар 69 брокер оффис 1,100 гаруй агентуудтайгаар үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын зах зээлийг тэргүүлэн ажиллаж байгаа юм. 2021 онд тэд нийт 867 тэрбум төгрөгийн 13,580 ш үл хөдлөх хөрөнгүүдийг эдийн засгийн эргэлтэд оруулж улс орныхоо хөгжилд өөрсдийн томоохон хувь нэмрийг оруулжээ.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд тэд 2016 онд үйл ажиллагаагаа явуулж эхэлснээс хойш жил бүр 60-с 85 % ийн өсөлттэй ажилласаар байна. 2021 онд тэд 882 тэрбум төгрөгийн борлуулалттай ажилласан нь төлөвлөгөөтэйгөө харьцуулахад 93% ийн үзүүлэлттэй байгаа бол өмнөх онтойгоо харьцуулбал 50%-р өссөн үзүүлэлттэй байгаа юм.
Дэлхий даяар үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд юу болж байна вэ?
Дэлхий Даяар үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд болж өнгөрсөн үйл явдлууд болон шинжээчдийн дүгнэлтийг энэхүү тайлан мэдээллээр та бүхэнд хүргэхээр бэлдлээ.
* БАРАА, БҮТЭЭГДЭХҮҮНИЙ НӨӨЦ ХОМС БАЙНА
Эх үүсвэр: Голдмен Сакс хөрөнгө оруулалтын банк
Пандемик нөхцөл байдлын өмнө ч гэсэн барилгын салбарт бүтээгдэхүүний нөөц хомсдолтой байсан. Ковид 19-ийн үе дэх логистикийн асуудлууд нөхцөл байдлыг улам муутгасан гэж хэлж болно. Зах зээлд нийлүүлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн бараа бүтээгдэхүүнүүд буюу орон сууцнууд өдөр бүр өсөн нэмэгдэж буй эрэлтийг хангаж чадахгүй байгаа бөгөөд нийлүүлэлт ихэсдэг хавар, зуны саруудад ч хангалттай байж чадсангүй.
* ЗЭЭЛИЙН ХҮҮ НЭМЭГДЭХ ХАНДЛАГАТАЙ
Эх үүсвэр: Үндэсний Риалторуудын холбоо
Дэлхий даяар пандемик нөхцөл байдлын үеэр улс орнууд хямралыг гаталж, эдийн засгаа сэргээхээр хэрэгжүүлсэн олон хөтөлбөрүүд болон төв банкны бодлогын хүүгийн бууралт нь зээлийн хүү, ипотекийн зээлийн хөтөлбөрт ялангуяа оны эхэнд тодорхой хэмжээгээр хөнгөлөлт, бууралт өгсөн ч энэхүү нөхцөл байдал урт хугацаандаа үргэлжилж чадахгүй байх гэж шинжээчид таамаглаж байна. Монголд ч мөн бодлогын хүү өсөөд байгаа билээ. Америкт 30 жилийн хугацаатай ипотекийн зээл 3.3%-с 3,6% болж өссөн бол Орост 7.5-9%, Туркт дунджаар 17% орчим байгаа юм.
* ОРОН СУУЦНЫ ҮНИЙН ӨСӨЛТ ҮРГЭЛЖИЛНЭ
Үнэ нь эрэлт нийлүүлэлтийн тэнцвэр дээр тогтдог гэдгийг эдийн засгийн мэдлэгтэй хэн бүхэн мэдэх билээ. Үндэсний Риалторуудын холбоо, Статиста, Zillow, Realtor компаниудын шинжээчид мөн эдийн засагчид өсөн нэмэгдэж буй эрэлтийг хангаж чадахгүйгээс нийлүүлэлтийн хомсдол нь орон сууцны үнийг дунджаар дэлхий даяар 15%-р 2021 онд өсгөсөн бол энэ тренд харамсалтай нь 2022 онд ч адил үргэлжлэх хандлагатай байгаа юм. Энэ нь орон сууцаа худалдах гэж буй хүмүүст давуу талыг олгож худалдан авагч нар зарим байрнуудад бусад худалдан авагчидтай өрсөлдөж авахаас өөр аргагүй сонголтыг үлдээж байна
* ЗАЛУУ ГЭР БҮЛҮҮД БАЙР АВАХАД УЛАМ БҮР СОРИЛТТОЙ БОЛСООР
Эх үүсвэр: РЕМАКС Денвер дэх төв оффис
Миллениалс буюу 1982 c 2002 онд төрсөн залуус анхны үл хөдлөх хөрөнгөө худалдан авагчдын зах зээлийн ихэнх хувийг бүрдүүлж байгаа юм. Харамсалтай нь тэд өөрөөсөө ахмад үеийнхнээс илүү сорилттой цаг үеийг туулж байгаа гэж хэлж болно. Учир нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ илүү үнэтэй байгаа ба 1954 c 1960 онд төрсөн үеийнхэн одоо байгаа байраа хадгалж үргэлжлүүлэн амьдарч , зарахгүй байх шийдвэрийг илүү гаргаж байна. Тиймээс залуучууд байранд орохын тулд гэр бүл, хамт олон, найзуудаасаа санхүүгийн тусламж авахаас өөр аргагүй байдалд байна.
* ХУДАЛДАН АВАГЧ НАР БЭЛТГЭЛТЭЙ БАЙХ ШААРДЛАГАТАЙ
Эх үүсвэр: Форбес
Яг одоогийн буюу эрэлт давамгайлсан буюу худалдагч нар илүү хэлэлцээрийн давуу талтай байгаа зах зээлийн үед байр орон сууц авах гэж байгаа хүмүүс зах зээлд ямар үл хөдлөх хөрөнгүүд гарч ирж, зарагдах гэж байгаа талаар аль болохоор хурдан мэдээлэл авч хурдан шийдвэр гаргах шаардлагатай. Учир нь тухайн орон сууцан дээр олон худалдан авагч байх магадлалтай. Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүд, агентуудтай хамтран ажиллавал шийдвэр гаргахад тустай байх болно. Ремаксчууд одоогоор 120,000 үл хөдлөх хөрөнгийн дата мэдээллийн сантай, зах зээлд хамгийн өндөр бүтээмжтэй хамт олон болоод байгаа бөгөөд та тэдэнд хандсанаар хамгийн боломжит сонголтыг хийх боломжтой болно.
Нийтлэлч: Б.Бүжинлхам