Ц.Лхамжав: Үл хөдлөх эд хөрөнгийн зуучлал гэдэг бол орчин цагийн шаардлагаар үүсэж бий болж байгаа үйлчилгээ

- Сайн байна уу. Танд энэ өдрийн мэнд хүргэе. Юун түрүүнд манай уншигчдад өөрийгөө танилцуулахгүй юу. Үл хөдлөх эд хөрөнгө, борлуулалтын салбарт хэдэн жил ажиллаж байна вэ?

Сайн байна уу. Та бүхэнд энэ өдрийн мэнд хүргэе. Миний бие үл хөдлөх эд хөрөнгө, борлуулалтын салбарт ажиллаад 25 жил болж байна. Би анх 1996 онд БНСУ-ын хөрөнгө оруулалттай компанид орчуулагч-референтээр ажилд орохдоо анхны зуучлалаа хийсэн байдаг. Тухайн үед Монгол Улсад 5 жилийн хугацаатай квот буюу татваргүй экспорт хийх зөвшөөрлийн дагуу БНСУ-аас оёдлын үйлдвэрүүд олноор орж ирсэн бөгөөд Шевроны үйлдвэрийн байруудыг урт хугацаагаар түрээслэхэд зуучилж орчуулга хийдэг байлаа. Мөн солонгос мэргэжилтнүүдэд орон байр зуучлан үйлчилгээ үзүүлж олж өгдөг байжээ. Тэрнээс хойш энэ салбарт тасралтгүй ажиллаж байна. Гэхдээ тухайн үед өөрийн хийж байгаа ажлаа үнэлж албан ёсоор зуучлалын хөлс авч мэддэггүй байж. Ингээд 2017 онд Үл Хөдлөх Хөрөнгийн Академид реалтороор элсэж олон улсын CIPS буюу үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтэн цол зэргээ авахад АНУ-аас ирсэн Фурхад Вакуад багш маань реалтор хүний ажил, хариуцлага, эрх үүргийг олон улсын стандартын дагуу ямар байдгийг зааж өгч байж билээ. Тухайн үед багш маань хамгийн анх үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучилсан дурсамжийг минь сэргээн сануулж зуучлалын салбар дахь туршлагыг маань тэр үеэс тоологдох учиртай гэж тайлбарласны дагуу тоолж үзэхэд 20 гаран жил болсон байсан. Тэгэхээр олон улсын жишгээр 20 жилийн туршлагатай реалтор, үл хөдлөх эд хөрөнгийн зуучлагч гэж үнэлэгдсэн гэсэн үг.

- Та бол үл хөдлөх эд хөрөнгө, зуучлалын салбарт ОЛОН ЖИЛИЙН туршлага хуримтлуулсан хүн байна. Ер нь зуучлал хүнд яагаад хэрэгтэй вэ?

Зуучлал гэдэг бол нэрнээсээ эхлээд л шууд хүнд ойлгогдож байх ёстой. Хүмүүс цахим орчин, танилын хүрээ, олон нийтийн мэдээллийн хэрэгслээр дамжуулан олон янзын сувгаар мэдээлэл авдаг хэдий ч яг энэ салбарт олон жил ажилласан, мэргэшсэн туршлагатай хүний мэдлэг, үнэлгээ, дүгнэлт бидний өдөр тутмын амьдралд байнга хэрэг болж байдаг. Уг туршлага чадварыг тухайн хүн өөрөө энэ салбарт ажиллаагүй бол мэдэж авах ямар ч боломж байхгүй. Тийм учраас бидэнд мэргэшсэн зуучийн стандарт хангасан чадвартай үйлчилгээ зайлшгүй шаардлагатай байдаг. Тэр процессыг бид өнөөдөр зуучлал гэж нэрлэж байгаа.

- 1996 онд таныг үл хөдлөх эд хөрөнгө, зуучлалын салбарт орж байхад энэ салбар ямар байв?

Миний мэдэж байгаагаар тухайн үед зуучлал гэдэг бол гаднынхантай их холбогддог байсан юм шиг байгаа юм. Тэд өөрийн орондоо энэ үйлчилгээг авч сурсан учраас мэргэжлийн хүмүүсээр үйлчлүүлэхийн давуу талыг сайн мэддэг. Жишээлбэл, 1996 онд БНСУ-ын хөрөнгө оруулагч талаас надад хүсэлт тавьсан учраас энэ талаар нь судалгаа хийж, олон сонголтуудыг гаргаж, үнэ ханшийнх нь хүртэл мэдээллийг өгч таньдаг хүмүүсээсээ асуугаад л зуучилж өгч байсан. Тухайн үед нэгдсэн зар гэж байхгүй, худалдагч худалдан авагч нар хоорондоо яаж холбогдохоо мэддэггүй, үнэ ханшийн талаар бол бүүр мэдээлэл байхгүй тийм л цаг үе байсан. Тухайн үед компанидаа ажилтнаар орсон байсан болохоор хэдэн сар орон байр олж өгөх гэж тавхайгаа эргэтэл явж амжилттай олж өгсөн ч гэсэн хийсэн ажлаа үнэлээгүй, зуучлалын хөлс гэж аваагүй, Солонгосчууд баярлалаа гээд гоо сайхны хэрэгсэл бэлэглэдэг, хоол унд авч өгөөд л /инээв/ өнгөрч байсан. Мөн тэр үед Монгол Улсад дөнгөж шинээр барилга байгууламж баригдаж эхэлж байсан үе юм даг. Миний мэдэж байгаагаар тухайн үед MONGOLIAN PROPERTIES гэдэг компани үйл ажиллагаагаа идэвхтэй явуулдаг байсан. Энэ компани бол Монгол Улсад хамгийн олон жил ажилласан туршлагатай зууч байгууллага гэж боддог. Монгол Улсын хууль журамд зуучлалын тухай ганц нэг зүйл заалтууд байдаг боловч тогтсон агуулга дурдагдсан байгаагүй.

- Иргэдийн хувьд хэр мэдээлэлтэй байв?

Иргэдийн хувьд ямархуу байдлаар ханддаг байсан бэ гэхээр “ Байр байшин зарах таньдаг хүн байна уу” байвал “хэлээд өгөөч”, “туслаад өгөөч”, “тэгвэл хөлсийг нь өгье, шагнана” гэх мэтээр ихэвчлэн танил талаараа ханддаг байсан. Ер нь бол зуучлалын салбар анхнаасаа л манай нийгэмд байсан хэдий ч гэхдээ одоогийн зах зээлийн үеийнх шиг түвшинд хүртлээ олон зүйлийг бас давж туулж ирсэн санагддаг. Анх дэнжийн мянгын зах дээр гартаа зараа бариад байр авна, зарна гээд л явдаг байлаа шүү дээ. Тэр үед миний хувьд танил тал, найз нөхдөдөө туслаад л явдаг байсан. Өөрөөр хэлбэл тухайн хүндээ тус больё л гэсэн сэтгэлээс үүдэлтэй энэ үйлчилгээ үүсэж байгаа гэсэн үг шүү дээ.

-ҮЛ ХӨДЛӨХ ЭД ХӨРӨНГИЙН ЗУУЧЛАЛ ГЭДЭГ БОЛ ОРЧИН ЦАГИЙН ШААРДЛАГААР ҮҮСЭЖ БИЙ БОЛЖ БАЙГАА ҮЙЛЧИЛГЭЭ-

- Та яагаад франчайз бизнес тэр дундаа RE/MAX-ыг хийж эхэлсэн бэ?

RE/MAX-ын талаар анх 2016 онд мэдээлэл авч байлаа. Ингээд судалсаар 2016 оны арванхоёрдугаар сард RE/MAX брэндтэй гэрээ байгуулж ажиллахаар шийдээд 2017 оны 5 сард өөрийн оффисоо нээсэн. Хэдийгээр би үл хөдлөх эд хөрөнгийн салбарт туршлагатай байсан хэдий ч RE/MAX-ын системийг анх ойлгоход надад хүнд байсан. Франчайзыг анх худалдаж авч байхад яаж менежмент нь явдаг юм бол гэдэг ойлголтыг авахын тулд нэлээд хэдэн сарыг зарцуулсан. Уламжлалт бизнесийн загвараас их өөр. Надад бол огт байхгүй ойлголтыг судалж суралцаж ойлгосон явдал байлаа. Сүүлийн жилүүдэд нийгмийн орчин цагийн шаардлагаар мэргэжлийн зуучийн үйлчилгээ ихээр бий болж байна. Зууч гэдэг бол тодорхой хэмжээний мэргэшил, мэдлэг дээр үндэслэсэн салбар байдаг учраас барилгын салбар болон хүмүүс хоорондын худалдааны харилцааг хөгжүүлж, хууль эрх зүйн хүрээнд эрх ашгийн тэнцвэртэй байдал, түүний стандартыг хангаж зохицуулдаг.

Худалдаа үйлчилгээний салбар дах мэргэшсэн зуучийн ажил үйлчилгээ гэдэг бол тодорхой хэмжээнд мэргэшин бэлтгэгдэж гарах ёстой процесс юм. Хэн дуртай нь аль дураараа хийгээд явсан тохиолдолд ямар түвшинд очих вэ гэхээр бидний мэддэг ченжийн төвшинд очиж байна гэсэн үг. Ченж гэдэг ойлголтыг манайхан мэргэшсэн зуучтай хольж ойлгодог завсрын үе байсан. Гэхдээ одоо бол нөхцөл байдал өөрчлөгдөж дүрэм журмын дагуу олон улсын стандарт барьж шаардлага хангаж ажилладаг RE/MAX брэндийн франчайз орж ирснээр энэ салбарт олон өөрчлөлтийг авчирсан.

Зуучлалын агентууд танд хэрэгтэй үйлчилгээгээ үзүүлсний дараа танаас зуучлалын хөлс шимтгэлээ авдаг. Танаас урьдчилж мөнгө авчхаад мөн хэдийгээр сар бүр тогтмол цалин авдаг ч ажил сайн хийдэггүй хүмүүс зөндөө байдаг. Харин танд үйлчилгээгээ бүрэн үзүүлчхээд хөлс мөнгөө авдаг энэ систем бол хэрэглэгч, үйлчлүүлэгчдэдээ ч хэрэгтэй үйлчилгээгээ үзүүлж байгаа хүндээ ч хэрэгтэй харилцан өгөөжөө өгдөг систем гэж хэлж болно.

- RE/MAX-ын франчайз бизнест хэр үр өгөөжтэй вэ?

RE/MAX брэндийн франчайз бизнес бол олон улсад зөвшөөрөгдсөн нөү хау буюу мэдлэг буюу улс орон үл харгалзан баталгаатай ажиллах бизнесийн модуль эрхийг худалдаж авч байгаа асуудал юм. Бизнесийг амжилттай ажиллуулах орчин нөхцөлийг бүрдүүлдэг тул үр өгөөж өндөртэйд тооцогддог. Таныг алдаа гаргаж бизнесээ эрсдэлд оруулахаас хамгаалдаг. Энэ төлөв нь Монголд ч ялгаагүй. Гагцхүү уг бизнесийг нийгэмд нутагшуулах асуудал бидэнд тулгардаг. Үүнд соёлын ялгаа, нийгмийн хөгжлийн түвшнийг давж туулах асуудал яригдана. Гэхдээ бэрхшээлгүй бэлэн зүйл гэж бизнест байдаггүй шүү дээ. Ремакс энэ дагуу хөгжөөд явж байгаа олон улсын франчайз систем. Энэ бизнес модулийг ашиглаж маш олон залуус, компаниуд амжилтад хүрсэн. Тийм ч учраас залуучууд энэ бизнесийн франчайзыг эзэмших их сонирхолтой байдаг. Цаашдын хөгжлөө тодорхойлоход нөлөөлөх гол хүчин зүйл бол хууль эрхзүйт орчинд хөгжсөн нийгэм юм.

-RE/MAX БРЭНД МОНГОЛД ОРЖ ИРСНЭЭР ДЭЛХИЙН ХӨГЖЛӨӨС НЭГ ГАРААРАА АТГАСАНТАЙ АДИЛ-

- Монгол Улсад үл хөдлөх эд хөрөнгө, зуучлалын салбар хэр хөгжиж байна вэ?

Зуучлалын салбар асар хурдтай хөгжиж байна. АНУ-д 1872 онд анх үл хөдлөхийн хууль үүсээд салбар нь жам ёсоороо хөгжсөн байдаг. Гэтэл жил бүр хэдэн их наяд төгрөгийн мөнгөн эргэлтийг бий болгодог салбар нь өнөөдрийг хүртэл зохицуулах хуульгүй явж ирсэн нь хөгжлөөс нь хойш чангаах нэг том асуудал болж байна. Дэлхийн олон оронд хөгжсөн туршлагатай олон улсын брэндүүд, нөү хау, технологи орж ирснээр биднийг дэлхийн хөгжлөөс хоцрохгүй хөл нийлүүлэн алхах боломжийг олгосон гэж боддог. Гагцхүү ганц дутагдаад байгаа зүйл бол хууль эрх зүйн орчин. Хууль эрх зүйн орчин нь үүсэн бий болоогүй байгаа цагт нийгмийн хөгжил дагаад хоцрогдоод байна.

Бид агентуудаараа дамжуулаад олон улсын агентуудтай холбогдож, RE/MAX брэндийн аппликэйшн, технологио ашиглан хайлтаа хийгээд харьцаад явж болдог. Гэхдээ Монгол Улсын үл хөдлөх хөрөнгийн дата олон улсын стандартын дагуу үүсэж бий болоогүй байгаа учраас Монголд оршин буй үл хөдлөх эд хөрөнгүүд дэлхийн стандартад нийцсэн үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн стандарт хангаж бүртгэлжиж чадахгүй байна. Энэ асуудлаар 2019 онд миний хувьд Барилга Хот Байгуулалтын Яамны төлөөлөлтэй уулзаж ярилцаж байхад дор хаяж 27 төрийн байгууллагын дата мэдээллийг нэгтгэж байж үл хөдлөх эд хөрөнгийн дата бүртгэл мэдээлэл үүсэх боломжтой талаар дурдаж байж билээ. Үүнээс хойш 2 жил өнгөрлөө. Монгол Улс саарал жагсаалтад ороод эргэж гарах хугацаанд FATF-с Монголын үл хөдлөх эд хөрөнгийн салбарын хяналтыг СЗХороогоор дамжуулан бий болгож үр дүнгийн үзүүлэлтээр саарал жагсаалтаас гаргах зөвшөөрөл өгсөн төдийгүй олон улсаас зээл авах эрх эргэж нээгдсэн билээ. Энэ арга хэмжээ нь Монгол Улсын эдийн засгийн суурь болсон үл хөдлөх эд хөрөнгийн салбар хараа хяналтгүй, хууль зохицуулалтгүй явж байгаа байдлыг тодорхойлсон үйл явдал болсон доо.

- Үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын салбар хөгжих нь улс оронд ямар хэрэгтэй вэ?

Маш их хэрэгтэй. Яагаад гэвэл Монгол Улс дэлхийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн салбартай мэдээллээ олон улсын стандартын дагуу солилцож чадаагүй түүнээс гадуур ангид оршиж байгаа энэ цаг үед Монгол Улсын эдийн засгийн суурь болсон үл хөдлөх эд хөрөнгийн салбарын талаар дэлхий нийт сайн мэдэхгүй л байна.

Мэдээлэл байхгүй учраас Монгол улсад маш болгоомжтой хандаж, гаднын хөрөнгө оруулалтын мөнгө орж ирэхгүй байна. Олон улсын жишгээр эдийн засгаа цэвэр тунгалаг явуулж дэлхийн олон оронд эргэлдэж буй тэр их мөнгө хөрөнгийг бид өөрийнхөө зах зээлд татах боломж нь бүрдэхгүй байхад олон зүйл нөлөөлж байгаа ч түүний хоёр нь үнэн зөв дата мэдээлэл, хууль эрх зүйн орчин гэж би хувьдаа хардаг.

- Энэ бизнес хэрэглэгч, харилцагчдад ямар ашигтай вэ? Мөн ямар эрсдэлээс сэргийлдэг вэ?

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн зуучлалын бизнес нь хэрэглэгч харилцагч хоёрт ашигтай гэхээсээ илүү зайлшгүй шаардлагатай үйлчилгээг авчирсан байдаг. Учир нь 2 талын мэдээллийг бүртгэж, эрх ашгийг эрх тэгш хамгаалаад зогсохгүй хууль эрхзүйн хувьд баталгаажуулж тодорхой хэмжээний эрсдэлүүдээс бүрэн сэргийлдэг ач тустай.

- Аливаа бизнесийг хийхэд тэр дундаа үл хөдлөх хөрөнгө, зуучлалын бизнест баг бүрдүүлэх асуудал их чухал. Таны хувьд багаа хэрхэн бүрдүүлэв?

Энэ их чухал бас гоё асуулт байна. Яагаад гэхээр багаа зөв бүрдүүлэх нь хууль эрх зүйн орчингүй энэ нийгэмд их чухал асуудал байдаг. Бид тусгай зөвшөөрлийн дагуу агентуудаа сургаад ажиллуулаад явж байгаа энэ цаг үед агентаар элсэн орж бидэнтэй хамтран ажиллах сонирхолтой байгаа хүмүүсийн этик ёс зүй, үнэнч шударга зан байдал, мөн чин сэтгэлээсээ хүний төлөө ажиллах сонирхолтой байх гэх мэт чухал зан чанаруудыг анхаарч үзэх шаардлагатай болдог. Харамсалтай нь ийм хүмүүсийг Монголын боловсролын систем сайн бэлдэж чадахгүй л байна. Энэ салбар бас дөнгөж хөгжиж буй салбар. Энэ шаардлагын дагуу RE/MAX-т агентаар ажиллаж байгаа хүмүүсийг бид маш их сургаж бэлддэг. Мөн хүмүүс өөрсдөө мэдэхгүй чадахгүй зүйлээ сурахын тулд өөрийгөө дайчилж байж сурч авах шаардлагатай болдог.

-ҮЛ ХӨДЛӨХ ЭД ХӨРӨНГИЙН САЛБАРЫГ ЧАДВАРТАЙ БОЛОВСОН ХҮЧИН ТОДОРХОЙЛДОГ-

- RE/MAX-ын сургалтын талаар, түүний ач холбогдол таны хувьд?

Франчайз бизнес сургалт, хөгжил дээр суурилдаг. Тэгэхээр RE/MAX-ын бизнесийг сонирхсон хэнбугай ч хэд хэдэн сургалтад сууж амжилттай төгссөн байх шаардлагатай. Уг сургалтууд нь хувь хүний тогтсон үзэл бодлыг өөрчлөн, бизнесийг шинээр харж, шинэ боломжийг өөртөө нээх ач холбогдолтой бөгөөд сургалтын үед авсан мэдлэг нь туршлагаас үзвэл энэ салбарт 2-оос 3 жил ажилласны дараа дадлага, туршлагаар төлөвшиж эзэмшигддэг. Бид цаашдаа ч сургалтуудаа илүү сайжруулахаар ажиллаж байна.

- Таны хувьд энэ салбарт олон жил ажиллалаа. Хэцүү шантармаар үе гардаг л байх. Тэр үеийг хэрхэн даван туулдаг вэ?

Мэдээж хүн бүрд л тулгардаг асуудал. Монгол улсад хууль эрх зүйн орчин хангалттай үүсэн бий болоогүй нөхцөлд сургалт, мэдээлэл дутмаг байвал тухайн агент мэргэжилтэн нь эхэндээ шантрах асуудал гардаг. Гэхдээ үл хөдлөх эд хөрөнгийн салбарт нэгэнт ажиллаад орсон хүмүүс тэр бүр буцдаггүй. Буцсан ч гэсэн эргэж ирдэг тийм салбар. Яагаад гэхээр энэ салбар олон улсад ч хамгийн ирээдүйтэй салбаруудын нэгт тооцогдож яваа. Боломж маш ихтэй. Тийм учраас манай улсад цаашдаа энэ салбар улам хөгжиж нийгэмд тэргүүлэх салбаруудын нэг болно гэж би итгэдэг. Энэ салбарын хөгжил нь юугаар тодорхойлогдох вэ гэхээр тухайн салбарт ажиллаж буй хүмүүсээрээ тодорхойлогдоно. Тэгэхээр тэр салбарт ажиллаж байгаа хүн хэр төлөвшиж хөгжиж байгаагаас шалтгаалж салбарын хөгжил тодорхойлогдоно. Шантарч буцаад байгаа хүмүүс зөв сургалтаа авч чадахгүй байна. Зөв газраа очиж чадахгүй байна. Ирээдүйгээ олж харж чадахгүй байна л гэсэн үг. Хувь хүний хувьд хэцүү бэрхээс айж явсангүй бусдын адил туулаад л гардаг. Миний хувьд урд минь харагдах замаа хол харж амьдрахыг хичээдэг, тэгж амьдрах дуртай, эс бөгөөс хартлаа тэндээ зогсож чаддаг гэж боддог.

- Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлал тэр дундаа RE/MAX VIP оффисыг зориод, сонгоод ирж байгаа залуучуудад хандаж юу гэж хэлэх вэ?

Хамгийн түрүүнд бид оффистоо дадлага хийж үзэхийг санал болгодог. Энэ хугацаанд салбарын талаарх ойлголт мэдээлэл өгөхийг хичээдэг. Хувь хүнийхээ хувьд би хүмүүсээ чин сэтгэлээсээ ойлгож бүх зүйлд чин сэтгэлээсээ ханддаг давуу талтай. Ингээд цаашдаа мэргэжлээ сонгохдоо үл хөдлөх эд хөрөнгийн салбарыг сонгохыг зөвлөдөг. Монгол Улсын үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын салбар дэлхийн үл хөдлөхийн салбарыг гүйцэж очихын тулд бидэнд чадалтай боловсон хүчин их хэрэгтэй байна. Тийм учраас залуучууд дотоодод ч бай гадаадад ч бай өндөр боловсрол эзэмшсэн бол эх орондоо ажиллаж хөдөлмөрлөх нь чухал байна. Монгол Улсын хүн ам нь харьцангуй цөөн байгаа боловч эдийн засгийн хөгжлөөрөө дэлхийд тэргүүлж болох салбар бол үл хөдлөхийн салбар юм.

- Ярилцсанд баярлалаа. Таны бизнест амжилт хүсье.

Ярилцлагын холбоос: https://ikon.mn/n/2e55?fbclid=IwAR04QFsDfos4ScMTtbGZUAHd4ZX5rtZPREwlPpMAJP5Nov6x-WjlRxdT-zg